아주경제 정수영 기자= #1. 지난해 경기도 파주에서 분양한 오피스텔 A사업장. 분양업체는 ‘임대수익률 연 10% 보장’이라는 플랜카드를 내걸어 투자자를 모집했다. 하지만 10% 보장이라는 말은 말주변 좋은 분양대행사 직원의 입에서만 나왔을 뿐 계약서 어디에도 이를 장담할 수 있는 문구는 들어 있지 않았다.

#2. 얼마 전 서울 강남에서 공급된 오피스텔 B사업장. 다행히 이 사업장은 2년간 ‘임대 7% 수익률 보장’을 내걸었고, 계약서 한 켠에 자필로 이를 명시해 뒀다. 시공사가 이름만 들어도 알만한 곳이어서 믿음직스러웠지만 청약률과 달리 초기 계약률이 저조한 이 오피스텔은 시세보다 가격이 다소 높은 편이었다.

최근 오피스텔 등 수익형 부동산 과다 공급으로 수익률이 줄어들고 있다는 우려가 나오자 분양 대행사들이 각종 보장제를 미끼로 수요자들을 끌어들이고 있다.

하지만 대부분 법적 근거가 없는 사적 계약인 데다 기준이 애매해 자칫 보장도 받지 못한 채 손해만 입을 수 있어 주의가 요망된다.

관련 업계에 따르면 최근 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 공급 물량이 늘어나자 아파트나 상가 등에 주로 활용되던 임대 확정수익률 보장제가 오피스텔 분양시장에도 대거 등장하고 있다.

임대 확정수익률 보장제는 오피스텔을 사면 일정 기간 동안 고정적인 임대 수익을 보장한다는 내용이다. 보통 1~2년간 임대 수익률 7%, 또는 10%를 고정적으로 지급해준다는 조건을 내건다.

주로 수도권 외곽에 위치하거나 소규모로 건설되는 오피스텔에서 분양시 이 같은 방법을 내세우고 있다. 오피스텔을 호텔 등으로 활용하는 서비스드 레지던스형 오피스텔에서는 이 방법이 이미 일반화된 상태다.

하지만 시행사가 부도를 내거나 위탁 관리업체가 바뀔 경우 이 같은 계약조건이 제대로 이행되지 않는 경우가 발생할 수 있다.

계약조건에 확정수익률과 보장기간을 명기해둘 경우는 다행이지만, 대충 구두약속만 해놓거나 책임 소지자가 명확하지 않을 때에는 손해를 볼 수 있다.

더 큰 문제는 이 조건이 사실상 조삼모사(朝三暮四)에 불과하든 점이다. 투자자는 당장 돈이 들어오니 수익률이 보장된다고 생각할 수 있지만 실제로는 ‘할인 판매’를 확정수익률 보장으로 둔갑시키는 경우가 허다하다.

실례로 분양가 1억원짜리 오피스텔 단지가 대규모 미분양 발생으로 1000만원을 할인해 팔아야 할 상황이라면 시행사는 ‘연 수익률 10% 확정 보장’을 내세워 판촉하는 방법을 쓸 수 있다. 계약자에게서 1억원을 받고 오피스텔을 판매한 뒤 수익률이 10%에 미치지 못하면 1000만원 범위 내에서 돌려주는 식이다.

일정 기간 수익률을 보장해주더라도 1~2년간의 계약기간이 끝난 뒤에는 수익률이 저조해 손해를 볼 수도 있다. 또 공급 증가로 시세가 떨어져 오피스텔을 팔기도 어려운 상황에 놓일 수도 있다.

또 이 같은 보장제는 법적인 근거가 없어 피해를 입을 경우 구제 방법도 사실상 마련돼 있지 않다.

부동산써브 함영진 실장은 “확정수익률 보장제는 대부분 조삼모사가 많고, 1년 이상 보장해주는 곳도 거의 없어 나중엔 애물단지가 될 수 있다”며 “지나치게 높은 수익률을 보장하는 사업은 대부분 한계 상황에 이른 경우가 많다고 보면 된다”고 조언했다.