최근 부동산 시세 하락으로 재정적 어려움을 겪고 있는 개발 시행사들이 늘어나고 있다. 이에 시행사는 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 통한 대출을 받아 재정난을 해결하는 대신 시공사는 금융기관에 대해 이른바 책임 준공의무를 부담하고 시행사의 채무불이행시 시행사가 시공사에게 사업시행권을 양도하기로 하는 약정을 하는 경우가 많다.

하지만 이 경우 시행사가 책임시공을 하지 못했을 때 시공사에 대한 책임여부는 분명한 반면 시공사의 금융기관에 대한 책임시공의무에 대해서는 불분명한 경우가 많다.

이와 관련해 지난 3월 11일 대법원는 시공사의 금융기관에 대한 책임 범위와 한계에서 금융기관에 대한 책임시공의무는 면책되지 않는다고 판결했다. 

앞서 원고인 금융기관은 부동산 개발사업을 하는 시행사에게 사업비 530억원을 대출하며 금융기관과 시행사, 시공사가 공동으로 체결한 개발사업약정에 "시공사는 공사도급계약에서 정한 기간 내에 책임준공 해야 한다" 라고 책임준공의무를 규정하고, "시행사가 사업을 정상적으로 운영할 수 없는 경우 시행권 일체를 시공사에게 양도" 하는 사업시행권 양수 조항을 뒀다.

또한 시행사와 시공사는 공사도급계약에서 시행사의 귀책사유로 사업상 법적인 문제가 발생해 공사수행이 어려운 경우는 책임준공의 예외사유로 규정했다.

그런데 개발사업 진행 중 시행사가 관할 관청의 분양중지명령을 받고 사업부지가 가압류되는 등 법적 문제가 발생해 시공사에게 장기간 기성공사비를 지급 못하자 시공사는 공사를 중단하고 미완성건물에 대해 유치권을 행사했다. 

이에 금융기관은 시공사가 사업시행권을 인수할 의무 및 책임준공의무를 위반했음을 이유로 미상환 대출금 상당액에 대해 손해배상청구를 했다.

하지만 1심 및 2심 법원은 공사도급계약상 책임준공의 예외사유로서 시행사의 귀책사유로 사업을 진행할 수 없는 사실이 인정되므로 시공사의 책임준공의무 위반을 물을 수 없다고 판단, 원고의 청구를 기각했다.

하지만 대법원은 시공사의 책임준공의무는 금융기관 대출에 실질적 담보 역할을 하고, 개발사업약정에 "개별약정보다 개발사업약정의 효력이 우선한다"고 규정하고 있는 점에서 시공사는 개발사업약정에 따라 책임준공할 의무를 지며 공사도급계약의 책임준공 예외 사유는 시행사에 주장할 수 있을 뿐 금융기관에 대해서는 주장할 수 없다고 판단했다.

또한 사업시행권 양수 조항은 자력이 있는 시공사가 사업을 인수해 건물을 완공하게 함으로써 금융기관의 담보권을 확보하려는 취지이므로 시행사가 정상적으로 사업수행을 할 수 없는 경우 시공사가 사업시행권을 인수할 의무가 있다고 보고 원심판결을 파기 환송했다. 

대법원의 이번 판결은 부동산 개발사업에 대한 PF 대출과 관련 시공사의 책임준공 및 사업시행권 양수 약정에 명시적인 선례가 없는 상태에서, 사업개발약정(PF약정)에서 정한 시공회사의 책임준공의무 및 사업시행권 양수 조항은 금융기관 대출금의 실질적 담보를 가진다는 점에서 큰 의미를 가진다.

또한 공사도급계약과 같은 개별약정보다 사업개발약정이 우선한다는 조항이 있는 이상, 공사도급계약상 시공사의 면책 사유가 있어도 금융기관에는 책임준공의무를 면할 수는 없다는 것과 사업시행권 양수 조항에 의해 사업시행권을 인수할 의무도 있음을 명시했다는 것도 중요한 점이다.  

따라서 부동산 개발사업자들은 PF 대출의 시공사 책임준공의무와 시행권 양수 조항의 법적 의미를 명확히 인식할 필요가 있다. 아울러 PF약정에서 정한 시공회사의 책임준공의무와 사업시행권 양수 조항 등은 원칙적으로 금융기관의 대출금에 대한 실질적인 담보라는 점을 유념해 시공회사가 그 책임의 예외사유를 규정하고자 한다면 처분문서인 개발사업약정에 명확히 그 예외사유를 정해야 한다는 점도 잊지 말아야 한다.

프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이란? - 은행 등 금융기관이 사회간접자본 등 특정사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법.

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