시장 전문가들은 지금의 집값 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망했다. 하지만 대세상승기에 진입한 것은 아니고 과거 전고점을 찾아과는 과정으로 분석했다.

향후 주택시장이 정부 정책에 따라 요동 칠 수 있다는 예측이다. 또 서울이나 수도권에서도 지역별로 국지적인 차별화가 더욱 심해질 것이라는 전망이다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "아직 대세상승기라고 판단하기에는 이르다"며 "지금은 주택시장이 전고점을 찾아가는 시장회복기로 봐야 한다"고 말했다.

그는 또 "전고점 회복은 가능할 것으로 보나 이후 추가적인 대세 상승이 있을 지는 미지수"라며 "결국 금리와 정책 등의 변수에 따라 추가 상승여부가 결정될 것"이라고 덧붙였다.

김희선 부동산114 전무도 "최근 집값 급등 현상은 서울 및 수도권 일부지역의 현상"이라며 "대세 상승기류로 보기에는 이른 감이 있다"고 말했다.

◇ 집값은 왜, 언제까지 오르나?

전문가들은 현재의 집값 급등 현상의 이유로 저금리, 풍부한 시중 유동성, 규제 완화, 경기회복에 대한 기대감 등의 4가지를 들었다.

현재 변동금리형 주택담보대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)3개월물 금리는 지난 두 달간 연 2.41%로 안정돼 있었다. 최근에서야 2.42%로 0.01% 상승했다. 집을 담보로 돈을 빌리기가 그 만큼 쉬웠던 것이다.

또 약 800조원에 달하는 것으로 알려진 유동성, 정부가 부동산 시장을 살리기 위해 실시했던 각종 규제 완화, IMF 학습 효과로 경제 위기 뒤에 오는 호황기에 대한 기대감 등이 올 상반기 내내 집값 상승을 부추겨 왔다.

이런 집값 상승세가 올 하반기를 지나 내년 상반기까지 이어질 것이라는 것이 대체적인 전문가의 시각이다. 다만 정부 정책에 따라 시장이 요동칠 수 있다는 단서가 붙었다.

김학권 세중코리아 대표는 "당분가 경기회복기대감과 풍부한 시중 자금으로 집값 상승세는 계속될 것으로 전망한다"고 말했다.

김희선 부동산 114 전무는 "서울 중심의 주택시장 강세기조는 내년에도 이어질 것"이라며 "그러나 서울 지역내에서도 국지적·평형별로 차이가 나타날 것으로 예상된다"고 말했다.

◇ 정부 정책 변화 예상은?

강남 재건축 아파트의 상승세가 무서웠던 것은 무엇보다 정부가 재건축 아파트 임대주택의무비율을 폐지하고 법적상한까지 용적률를 확대하는 등 규제를 대폭 풀었기 때문이다.

그러나 최근 집값이 급등하면서 정부도 다시 규제의 칼을 뽑아 들고 있다. 지난달 실시한 주택담보인정비율(LTV) 축소가 대표적이다. 최근엔 LTV 추가 축소와 총부채상환비율(DTI)을 규제하는 방안도 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들 역시 지금 같은 집값 상승세가 이어질 경우 정부가 규제 강화를 통한 시장 압박에 나설 것으로 전망했다. 또 경제에 부담을 주는 금리인상 보다는 추가 대출 규제 가능성이 높을 것으로 예상했다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 "금리를 인상하게 되면 주택 시장 뿐만 아니라 다른 산업에도 안 좋은 영향을 미칠 수 있기 때문에 LTV나 DTI를 강화하는 쪽으로 갈 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

박원갑 소장은 "집값이 요동친다면 정부가 규제방안을 내놓겠지만 세제나 재건축 규제 등 참여정부 시절로 돌아가지는 않을 것"이라며 "따라서 대출 등 금융규제나 거래규제 등을 통해 시장 압박에 나설 것"이라고 말했다. 

김학권 대표는 "수도권 지역 LTV를 더 낮추거나 DTI 규제가 강화될 것으로 보인다"며 "그러나 정부의 규제 강화는 전국에 쌓여 있는 미분양 주택에 대한 부담 등으로 제한적일 수 밖에 없다"고 말했다.

아주경제= 유희석 기자 xixilife@ajnews.co.kr
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