100점 만점에 40.69점 그리고 59점. 25일 출범 1년을 맞은 이명박 정부의 부동산 정책에 대한 평가다. 평균 40.69점은 부동산 포털업체가 회원(1537명)을 대상으로 실시한 설문조사 결과. 59점은 영산대 부동산연구소가 영남지역 부동산 전문가 31명을 대상으로 최근 실시한 평가결과다.

이처럼 이명박 정부의 부동산 정책에 대한 평가는 한마디로 기대이하다. 물론 , 출범후 반 년만에 찾아온 글로벌 금융위기라는 대외변수가 있었지만 16만 가구를 넘어선 미분양 아파트는 사상 최대치를 경신하고 있고 부동산 거래는 여전히 깊은 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있을 정도로 심각한 상황에 처해 있다.

△규제는 다 풀었지만 = 이명박 정부는 출범 이전부터 부동산 규제 완화를 우선과제로 꼽았었다. 재건축·재개발 규제완화를 비롯해 종합부동산세·양도소득세 등 세제 완화 등이 대표적이다.

지난 6월 지방미분양대책을 시작으로 주택공급기반 확대및 건설경기 대책(8.21), 부동산 관련세제 개선안(9.1), 보금자리주택 건설방안(9.19), 종부세 개편안(9.23), 가계 주거부담완화 및 건설유동성 지원(10.21), 투기지역·투기과열지구 해제 및 재건축 규제 완화(11.3) 등 하루가 멀다하고 굵직굵직한 대책을 쏟아냈다.

그리고 지난 12일 미분양 및 신축 주택 취득시 5년간 한시적으로 양도세를 경감하는 대책까지 내놓았다. 이제 풀 것은 다 풀었다고 할 정도다. 참여정부 시절 묶어 놓았던 족쇄는 강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 및 투기과열지구 정도만 남겨 놓은 상태다. 민간택지 분양가 상한제 역시 국회의 법 개정만 남겨놓고 있을 뿐이다.

하지만 규제완화를 통해 부동산 경기가 살아나고 정상화될 것이라는 기대와는 달리 시장의 반응은 전혀 다른 양상으로 전개되고 있다.

이명박정부가 출범하던 3월 전국 아파트 거래량은 8만7665가구에서 12월에는 5만7133가구로 급감했다. 서울의 경우 3월 1만890가구에서 12월 4728가구로 절반 수준 이하로 떨어졌다.

거래 급감은 집값하락으로 이어졌다. 작년 12월말 기준으로 강남 분당 등 이른바, 버블세븐 지역 3.3㎡당 평균 매매가는 1913만원으로 1년전 2107만원과 비교할 때 9.2% 하락했다. 수치상으로는 한 자릿수의 낮은 하락으로 보이지만 거래 급감으로 인한 가격하락을 감안하면 체감지수는 훨씬 크다. 실제 잠실5단지 등 일부 지역에서는 지금은 다소 회복이 됐지만 최고가 대비 50% 수준에서 거래되기도 했다.

△문제는 실물경기 = 부동산시장을 살리기 위한 정부의 각종 처방에도 불구하고 약효는 나오지 않고 있다. 때문에 곳곳에서 정부 정책에 대한 불신은 계속 쌓여가고 있다.

지방에 미분양 아파트를 많이 가지고 있는 건설사들은 뒤늦은 대책이 화를 키웠다며 불만을 표출하고 있다. 부동산 시장을 살리기 위해서는 무엇보다 수요 진작책이 필요한데, 아직도 미흡하다는 주장도 나오고 있다.

부동산 시장은 심리적 요인이 크기 때문에 정책의 타이밍이나 강도가 무엇보다 중요한데 정부가 이에 대해 제대로 대비하지 못하고 있다는 지적이다. 

김학권 세중코리아 대표는 "지금은 투기를 걱정할 때가 아니라 어떻게 하면 시장을 살릴 수 있느냐 하는 문제가 중요한 시점"이라며 "강남3구 투기지역 해제는 물론, 양도세 경감조치 대상 지역 확대도 필요하다"고 주장했다.

김희선 부동산114 전무는 "나올만한 수요진작책은 나왔다고 볼 수 있을 정도"라며 "시장이 살아나기 위해서는 근본적으로 금융위기에 대한 불안감을 딛고 실물경기가 나아질 것이라는 기대 등 대외 여건이 개선돼야 할 것"이라고 지적했다.

김영배 기자 young@ajnews.co.kr
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