재건축 마지막 대못 '재초환' 풀린다...부담금 부과 단지 40%↓(종합)

서울 남산에서 내려본 서울 아파트단지. [사진=연합뉴스]

개정된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 재건축 초과이익 부담금(재초환) 대상 단지는 40% 줄고 가구당 부담금 규모도 40% 가량 감소하는 것으로 예상됐다.

국회 국토교통위원회는 29일 국토법안 소위를 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안을 여야 합의로 의결했다. 

개정안은 부담금을 부과하는 초과이익의 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 높이고, 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 올린 것이 핵심이다.

구체적으로 초과이익에서 8000만∼1억3000만원은 10%, 1억3000만∼1억8000만원은 20%, 1억8000만∼2억3000만원은 30%, 2억3000만∼2억8000만원은 40%, 2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과한다.

1주택 장기보유자 등 실수요자를 위한 혜택도 신설됐다. 1주택자로서 20년 이상 장기보유자에 대해서는 최대 70%의 부담금을 감면해 준다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%, 9년 이상은 40%, 8년 이상은 40%, 7년 이상은 20%, 6년 이상은 10%를 감면한다.

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개정안에 따라 부담금 부과 재건축단지는 현행 기준 111개 단지에서 44개가 줄어든 67개 단지로 전망됐다. 이들 단지가 가구별로 내야할 부담은 8800만원에서 4800만원으로 줄어든다. 

지역별로 살펴보면 우선 서울 내 재건축 부담금 부과 단지가 40곳에서 33곳으로 7곳 줄어든다. 평균 부과 금액은 서울의 경우 2억1300만원에서 1억4500만원으로 32% 감소한다. 올해 8월 말 기준 서울 25개 구에서 40개 재건축단지 조합에 통보한 부담금 예정액은 2조5811억원이었다.

인천·경기 내 부과 단지는 27곳에서 15곳으로 줄고, 평균 부과액은 7700만원에서 3200만원으로 58% 축소된다. 지방 아파트 단지에서는 부담금 부과 단지가 44곳에서 19곳으로, 평균 부과액은 2500만원에서 640만원으로 줄어든다.

다만 전문가들은 이번 법안 통과로 재건축 사업이 탄력받기는 어려울 것으로 전망했다. 조합원들이 납부할 추가분담금 등 비용 부담이 여전하기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 폐지까지도 검토되는 것이 적절하다"며 "기존에는 서울 등 수도권 지역의 재건축·재개발 사업은 인허가 여부가 관건이었지만 이제는 조합원들의 부담금 납부 여력이 된 만큼 재초환 감면이라도 추가분담금에 재초환 부담이 더해지는 것은 여전하다"고 지적했다.

함영진 랩장도 "재건축 사업은 재건축 부담금 외에도 규제지역, 분양가상한제, 토지거래허가구역 여부, 사업 추진 속도, 건설사 브랜드, 기준금리 등 사업추진과 관련된 다양한 변수가 산재해 있어 재초환 완화로 거래량과 가격상승을 기대하는 것은 제한적으로 보인다"고 말했다.

이날 국토위 법안소위를 통과한 법안은 향후 국회에서 의결되면 공포 후 3개월 뒤 시행될 예정이다. 국토교통부는 하위법령 개정도 조속히 마무리할 계획이다.