​수도권 아파트, 공시지가 이하 거래 속출…원인은?

[자료=집토스]

금리 상승으로 보유 주택을 공동주택 공시가격보다 낮은 가격에 시장에 내놓는 집주인들이 늘고 있다. 정부가 보유세 인하를 추진하고 있는 상황에서 올해 공시가격 재조정 필요성이 제기된다.
 
27일 집토스가 국토교통부의 수도권 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과에 따르면, 지난해 4분기 거래 가운데 303건이 동일 면적 최저 공시가격(이하 공시가) 아래로 거래된 것으로 집계됐다. 이는 작년 3분기 평균치인 48건보다 6배 이상 급증한 수치다.
 
증여 등 통상 시세보다 낮게 거래되는 직거래를 제외하더라도 공시가 이하로 거래된 건수는 232건에 달했다.

 
공시가 대비 2억원 이상 낮춰 거래된 사례도 있었다. 서울 서초구 서희융창아파트(전용면적 101㎡)는 지난달 13일 9억3480만원에 거래됐다. 이 아파트의 동일 주택형의 최저 공시가격이 11억8000만원인 것을 감안할 때 2억4520만원 낮은 금액에 매매계약이 체결된 셈이다.
 

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강남구 개포주공 6단지(전용 83.21㎡)도 지난해 12월 17일 같은 면적대의 최저 공시가격(20억800만원)보다 1억원가량 떨어진 19억원에 팔렸다. 이들 거래 모두 직거래가 아닌 중개거래로 확인됐다.
 
2021년까지 매매가격 급등으로 공시가격이 많이 올랐던 경기·인천 지역에서도 공시가격을 하회하는 실거래가 속출하고 있다.
 
경기도 의왕시 휴먼시아청계마을(전용 121.82㎡)은 지난달 10일 공시가격 최저값인 8억9400만원보다 2억원 가까이 내린 7억원에 중개거래됐다.
 
인천 연수구 힐스테이트레이크송도 2차(전용 84.97㎡) 역시 작년 11월 6억3000만원에 거래됐는데 이는 동일 주택형의 공시가인 7억200만원 대비 7200만원 낮은 거래가격이다.
 
주택 시장에서는 공시가가 시세보다 높을 경우 감정액이 부풀려지거나 과도한 대출로 금융 불안정을 야기할 수 있다고 지적한다. 한국토지주택공사(LH)를 비롯한 각종 주거 지원 대출 시 공동주택 공시가격의 140% 전후 범위에서 대상 주택 담보 가치를 판단하는 경우가 많아서다.
 
집토스 관계자는 “공시가격은 전세 대출 또는 보증보험 가입 시 감정 평가에 있어 중요한 요소 중 하나”라며 “실제 거래금액보다 공시가격이 높은 경우, 시세 대비 대출 또는 보증액이 상향돼 깡통전세나 부실 채권을 야기할 수 있다”고 말했다.
 
한편 국토부는 지난 25일 2023년 표준지와 표준주택 공시가격을 전년 대비 각각 5.92%, 5.95% 낮춰 공시했다. 오는 3월에는 공동주택 공시가격 발표가 예정돼 있다. 공동주택 공시가격은 지난해 17% 올라 2년 연속 두 자릿수 상승률을 보였다.
 
일각에서는 현 정부의 주택가격 정상화 기조로 인해 올해 공동주택 공시가격이 10% 이상 하락할 것이라는 전망이 나온다.