[부동산A] 부동산 증여 역대 최대치… 4월부터 양도세중과, 장기보유특별공제 배제 적용

[아주경제 DB]

지난해 부동산 증여가 역대 최대치를 나타냈다. 양도소득세 부담이 커지면서 주택을 팔기보단 자녀에게 물려주는 사례가 늘고 있는 것이다. 정부는 지난 '8·2 대책' 때 양도세 중과를 예고했다. 적용 시점은 오는 4월 1일 이후부터다.

서울 전체와 경기(과천시·성남시·하남시·고양시·광명시·남양주시·화성시·동탄2신도시), 부산 일부(해운대구·연제구·동래구·부산진구·남구·수영구·기장군), 세종시 등 조정대상지역이 그 대상이다. 이들 지역에서 주택과 분양권을 거래할 땐 양도세 기본세율 6~42% 수준에 추가 부과한다. 세부적으로 2주택자 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 가산된다.

주택을 3년 이상 장기간 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 장기보유특별공제도 눈여겨볼 포인트다.

이종창 세무사는 "이번 장기보유특별공제도 2주택자부터는 혜택이 대폭 줄어든다"며 "기존엔 10년 이상을 보유하면 최고 공제율인 30% 적용이 이뤄졌지만 이제 20%대로 낮아진다"고 설명했다.

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집을 팔려면 세금 부담이 큰 주택을 나중으로 고려해야 한다. 조정대상지역에서 4월 이후 다주택자가 집을 양도할 때는 장기보유특별공제를 배제한 채 일반세율의 최대 20%포인트가 가산되기 때문이다. 다시 말해 세부담이 가장 많은 집을 1주택자 상태에서 팔아 양도세 비과세를 누릴 수 있다.

집을 팔지 않는다면 증여도 주목해야 한다. 국토교통부의 '부동산 거래통계'에 따르면, 2017년 전국의 부동산 증여 건수는 총 28만2680건으로 2016년(26만9472건) 대비 4.9% 늘어난 역대 최다를 기록했다.

우리나라 고액자산가들은 10년 단위로 합산되는 증여세 등을 회피하려 자녀가 어릴 때부터 사전에 증여를 많이 하는 실정이다. 현금과 함께 부동산의 지분을 주는 게 대표적이다.

자녀가 부모의 부동산에서 사업을 하거나 거주하는 경우 부모는 자녀에게 적정한 임대료를 받아야 한다. 이를 지키지 않아 그 가액이 일정금액을 초과하면 증여세가 과세된다. 현행 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 한다.

예컨대 무상사용한 부동산의 15억원이 기준시가라면 2%를 적용해 연간 3000만원이 무상사용 이익으로 계산된다. 여기서 10% 할인한 5년간 누적 연금현가계수(3.79)를 곱한 금액이 1억1370만원가량이므로 1270만원의 증여세가 매겨진다.

조남철 세무사는 "부모 소유의 부동산을 무상으로 사용하는 때 이익의 증여 규정에 따라 증여세가 과세될 수 있다"면서 "특수관계자를 대상으로 한 또다른 증여 형태이지만 상황별 합리적 절세방법을 강구해야 할 것"이라고 말했다.

주택임대사업과 관련해선 본인이 살고 있거나(다가구 제외), 무허가 및 비주거용 오피스텔은 등록이 제한된다. 원칙적으로 임대의무 기간 내 매각이 금지되며, 이를 준수하지 않으면 주택당 최대 1000만원의 과태료가 나온다.

올해 4월 이후에는 양도세 중과 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서 8년 임대주택으로 등록해야 한다. 다만, 내달 31일까지 신규로 등록한 땐 지금과 같이 5년간 임대해도 이 혜택이 그대로 주어진다.