[재테크칼럼] 수익성 좋고 저렴한 상가 경매 물건은 없다

이창동 지지옥션 경매자문센터 선임연구원

저금리 기조에 안정적인 수익처 및 본인의 직접 창업을 위한 상업시설의 수요는 갈수록 높아지고 있다. 특히 경매로 상가를 인수하는 경우 권리금 부담이 없고, 시세보다 싸게 살수 있다는 점 때문에 투자자 및 실수요자들이 눈에 불을 켜고 관심을 갖고 있는 분야다. 하지만 상가 경매가 녹녹치는 않다.

2016년 최종 집계된 경매 통계를 살펴보면 전국적으로 총 12만5163건이 진행돼 이중 5만444건이 낙찰됐다. 이중 우리가 흔히 말하는 상가(상가, 시장, 점포, 근린상가 및 아파트・주상복합・오피스텔・아파트형공장 상가)는 1만2692건이 경매에 나와 3869건이 낙찰됐다. 경매 진행되는 물건중 약 10% 정도가 상가였으나 낙찰되는 물건들 중 비율은 7.5%에 불과했다. 상가 낙찰이 그만큼 어렵고 잘 이뤄지지 않는 다는 반증으로 보인다.

2016년도 낙찰된 물건 5만444건 중 낙찰가률 10% 미만인 물건을 찾아보았더니 68건이 나왔다. 낙찰가가 최초 감정가의 10%에도 미치지 못하는 물건이 꽤나 된다는 이야기이다. 이런 악성 유찰 물건 68건 중 상가가 무려 42건에 달했다. 이렇게 유찰이 많이 되는 상가들은 크게 두 가지 이유가 있다. 건물 가치보다 높은 선순위 전세권 혹은 미납된 공용 관리비 등이 설정되어 있어 낙찰자가 물어줘야 되는 금액이 있을 경우, 혹은 낙찰이후 상가로서의 활용가치가 현저하게 떨어지는 경우이다.

사실 지금 같은 시기에 경매에서 좋은 상가를 찾기는 참 어렵다. 상가에 대한 수요가 높은 만큼 수익률이 보장된 상가 건물이 경매시장에 나온다면 매각기일이 되기 전에 일반 매물로 팔릴 가능성이 높다. 간혹 입지도 좋고 괜찮은 물건이 매각기일까지 남아있다면 십중팔구는 권리관계가 굉장히 복잡하거나 혹은 상속 등 당사자 간의 합의가 이뤄지지 않아서 나오는 경우가 일부다. 이런 물건도 낙찰가는 천정부지다. 가격이 올라가면 경매의 매물은 매력은 뚝 떨어지다.

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그래서 최근 경매시장 분위기는 완성된 수익형 부동산을 찾는 다기 보다는, 부족한 물건을 싸게 매입해 변화를 줘서 수익을 내는 방향으로 바뀌고 있다. 예를 들어 층별로 영세임대업체들이 입주해 있는 소규모 상가를 낙찰 받아 통으로 임차를 변경한다거나, 혹은 오픈형 상가를 여려 호실 낙찰 받아 하나로 합쳐서 키즈카페 등으로 변신해 수익을 내는 경우도 있다. 아니면 단독주택을 낙찰 받아 근린상가로 용도변경을 한다거나, 대지로 만들어 수익형 부동산을 새로 신축하는 경우도 봤다. 물론 변화를 통해 수익을 증대시킬 수 있는 안목과 노력이 필요하다. 하지만 이정도 노력 없이 수익을 큰 수익을 기대할 수 있을까?

수익성이 좋으면서 가격도 저렴한 눈먼 경매 상가 물건은 없다. 하지만 그런 와중에 경매를 기회삼아 노력을 통해 수익을 내는 사람도 존재한다. 경매라는 제도를 과정 중 일부로 생각하고 수익을 내기 위한 다양한 방법을 고민해 볼 필요가 있다. 부동산 자체를 저렴하게 구매 할 수 있는 제도 자체가 큰 기회의 시작일 수는 있지만 완성일 수는 없다. 노력 없는 수익은 없다.