부동산 찬바람에 '수조원' 증권사 PF 괜찮나

아주경제 서동욱 기자= 잘나가던 부동산시장에 찬바람이 불면서, 수조원대에 달하는 증권업계 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)도 빨간불이 켜졌다. 최근 2년 사이 증권사에 뭉칫돈을 안겨줬던 부동산 PF가 큰 골칫거리로 전락할 가능성이 커진 것이다.

3일 금융감독원 금융통계시스템을 보면 국내 33개 증권사는 2016년 9월 말 현재 부동산 PF 관련 우발채무가 23조2705억원에 달하고 있다.

증권사별로는 메리츠종금증권이 5조4459억원으로 가장 많았다. 이어 KB증권 2조7565억원, NH투자증권 2조7257억원, 미래에셋대우 2조1725억원, 한국투자증권 2조655억원, 교보증권 8878억원 순으로 규모가 컸다.

우발채무는 아직 채무로 확정되지 않았지만, 사업 실패 시 확정채무로 전환될 수 있는 부채를 말한다.

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금융결제원과 부동산114 자료를 보면 전국 주택청약 평균 경쟁률은 전달 7.3대 1을 기록했다. 11월 18.2대 1, 10월 20.5대 1에 비해 반토막 이하로 줄었다.

국토교통부 통계누리에서도 2016년 11월까지 미분양주택 가구 수는 5만7582가구에 달했다. 전년 같은 기간 4만9724가구보다 15% 늘어난 규모다. 이 가운데 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양주택만 1만168가구에 이른다.

신규 아파트는 올해도 36만 가구가 쏟아져, 연간 수요 23만 가구를 크게 웃돌 것으로 예상되고 있다.

꾸준히 2%대를 유지하던 주택담보대출 금리는 전달 3% 중반을 넘어섰다. 미국 금리 인상으로 한국은행도 기준금리를 올릴 경우 주택수요가 추가로 위축될 가능성이 높다.

일반적으로 증권사는 부동산 PF 사업을 진행하면서 헤지(위험회피) 전략을 쓴다.

먼저 책임준공보증을 통해 시공사가 기간내 공사를 완료하지 못하는 경우 PF 대출채무를 인수하겠다는 보증을 받는다. 시행사 또는 시행사 대표이사 연대보증 같은 안전장치도 만든다.

한 증권사 PF부서 관계자는 "위험을 줄이기 위해 주택담보대출비율(LTV) 내에서 공사비 대비 50% 이하 금액을 대출해준다"며 "주택 미분양 시 가격을 크게 낮춰 판매해도 회수할 수 있는 수준"이라고 말했다.

그러나 이런 헤지 전략도 대규모 미분양 사태에는 속수무책이다.

부동산시장이 침체에 빠지면 부실 시공사나 시행사는 도산할 수밖에 없다. 그 충격은 그대로 증권사에 전가된다. 가격을 낮춰도 분양이 되지 않고, 집값 하락으로 준공 이후 담보대출까지 어려워지면 증권사가 채무 전부를 부담해야 한다.

한 증권사 관계자는 "대부분 부동산 PF는 은행이 선순위 채권자로 참여하고, 증권사는 중·후순위이기 때문에 위험이 클 수밖에 없다"며 "예전에는 위험을 줄이기 위해 미분양담보대출확약을 맺었는데, 요즘은 그마저도 하지 않는다"고 밝혔다.

당국도 우려를 인식해 증권사 재무건전성 제고에 나섰다. 금융위원회는 최근 '금융투자업 규정 일부 개정안'을 입법예고 했다. 부동산 PF를 대상으로 정상 채권이 2%, 요주의 채권 가운데 아파트가 아닌 자산은 10%를 각각 충당금으로 쌓도록 하는 게 골자다.

다른 증권사 관계자는 "최근 2년처럼 지어 놓으면 팔리는 시기는 지났다"며 "올해는 부동산시장 침체와 더불어 전자단기사채 발행도 쉽지 않아 PF 시장은 자연스럽게 위축 될 것"이라고 말했다.

부동산 PF는 특정 부동산 사업에서 금융투자업자가 시공사 측에 공사대금을 빌려준 뒤 분양이 끝나면 공사대금과 함께 약정된 이자를 지급받는 것을 의미한다. 일반적으로 증권사가 건설사 PF 대출에 보증을 서고 자산담보부기업어음을 발행하는 유동성 공여와 건설사로부터 일정한 수수료를 받고 PF 대출 보증을 서는 신용공여로 나뉜다.