아주경제 이준혁 기자=앞으로 서울의 주요 한강변 재개발·재건축 사업장 중 여의도 지역만 최고층수 50층 이상 건축물을 새로 지을 수 있게 된다. 잠실은 최고층수 50층 이하까지 건축이 가능해지며, 제3종 주거지역인 반포·압구정·이촌지구는 최고층수가 35층 이하로 제한된다.

서울시는 한강변을 '자연문화유산' 수준으로 관리하는 원칙으로 토지 이용, 접근성, 경관 등에 대한 세부 원칙을 담은 '한강변 관리방향'을 2일 발표했다.

이번에 발표된 관리방향에 따라 한강변은 물론 서울전역의 최고층수가 △제2종 일반주거지역은 25층 이하 △제3종 일반주거지역은 35층 이하 △상업·준주거·준공업+저층부 비주거 용도 포함 건축물은 40층 이하 △중심지+제3종 일반주거지역 이상+저층부 비주거 용도를 포함한 복합용 건축물은 50층 이하로 제한된다.

또한 시는 한강변 5대 지구의 경우 이 같은 기준을 적용하고 '통합개발→개별사업 전환', '공공기여 25%→15% 이하 하향' 등 개발 촉진방안도 마련했다.

주요 사안에 대해 일문일답 형태로 정리했다.

-가이드라인 대상 외 사업과 계획 수립 중에 사업 추진이 가능한가
▲가이드라인 수립 대상지 외 사업의 경우 계획 수립 전이라도 '한강변 관리방향'에 의한 토지이용, 접근성, 경관에 관한 '관리원칙'을 바탕으로 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 사업 추진이 가능하다. 다만 이미 결정된 사업은 결정된 계획안을 바탕으로 추진하되, 관련 위원회 심의 또는 계획 변경 땐 가능한 범위 안에서 관리원칙이 적용된다.

-층수규제 등으로 사업성이 악화되는 것 아닌가
▲명확한 층수 기준 제시를 규제로 바라볼 수 있으나 예측가능성이 증대된 측면이 있다. 기부채납을 다른 지역 수준인 전체 개발 면적의 15% 이내로 하향조정해 주민의 부담도 줄었다. 여러 단지를 묶어 통합개발을 강제하기보다 개별 단지 단위로 사업이 가능하도록 해 사업 추진 속도에 긍정적인 영향을 줄 것으로 시는 기대하고 있다.

-한강변의 고층 장벽화가 되는 것 아닌가
▲한강변 전체 관점에서 지구별 특성에 따라 최고층수를 차등화해 도시차원의 다양성을 확보했다. 지구 및 단지 차원에서는 특별건축구역 지정, 명확한 가이드라인, 공공건축가 등 사업추진방식 개선 등으로 기존과 같은 층수라 할지라도 단지 내배치, 개별 건축물 디자인 등에서 차원이 다른 건축이 가능하다.

-지역별 높이 차등화의 기준은
▲시는 도시기본계획, 도시계획위원회 심의기준 등에서 일반적으로 활용된 기존스카이라인 원칙을 적용했다.

-기부채납 15%는 적정한가
▲기존 아파트지구 기부채납이 평균 10% 수준이며 도로·공원 위주였다. 그러나 5대 지구는 '한강'이란 공공성이 있다. 시는 주민부담 등을 고려해 전문가들과 수차례 논의를 거쳐 '15% 이하'라는 제한 기준을 도출했다. 시는 단지여건·주민요구 등을 충분히 검토·반영하고 도시계획위원회에서 적정성을 판단한 후 15% 한도 내에서 기부채납 비율을 단지별로 결정한다.

-이촌지구 전체, 반포지구 현충원 일대 전체가 15층으로 제한되나
▲이촌지구와 반포지구 현충원 일대가 15층으로 일괄 제한되는 것은 아니다. 한강과 현충원에 직접 접한 건축물에 한해서 15층 기준이 적용된다. 다만 현충원 일대는 15층 이상 지역의 일부를 동작대교 진입로 부근에서 바라본 현충원의 경관을 고려해 도시계획위원회가 적정한 층수를 결정한다.

-잠실지구는 모두 35층 이하로 층수가 제한되나
▲기본적으로 시 스카이라인 원칙이 적용된다. 잠실지구의 경우 제3종 일반 주거지역의 기준인 최고층수 35층을 적용하나, 잠실역 주변 지역의 경우 복합건물(저층부 비주거 용도 포함)로 건축하면 50층까지 가능하다.

-여의도지구의 용도지역 상향 가능성은
▲여의도지구는 도시 공간구조상 부도심 지역에 해당되므로 용도지역 상향이 가능하다. 여의도 아파트지구 사업의 경우 도시계획위원회가 단지 간 통합 여부와 상업지역 인접 여부 등 도시관리적 적합성을 고려해 용도지역 상향을 결정한다.

-잠실과 여의도에서 설립 가능한 복합건물의 개념은
▲중심지에 인접한 여의도지구·잠실지구에 설립할 수 있는 복합건물은 공공·편익·근린상업 등 비주거 용도가 저층부에 도입된 건축물이다.

-층수 완화가 가능한 대상과 완화범위는
▲시 도시계획위원회가 완화 적정성과 단지 내 완화가능 범위 등을 최종 판단한다.

서울시는 토지 이용, 접근성, 경관 등에 대한 세부 원칙을 담은 '한강변 관리방향'을 2일 발표했다. 다음은 기존계획과의 차이점 정리. [이미지제공=서울시]