부동산 경매 투자에도 ‘백미’가 있다. 권리분석 단계에서는 ‘입찰가 적어내기’요, 낙찰 후 단계에서는 ‘명도’다.

이 가운데 입찰가 적어내기는 명도와 달리 시간의 제약이 있다. 서울중앙지방법원은 오전 10시에 시작해 11시 10분에 투찰을 마감한다.

법원에 따라 약 70분에서 80분 안팎의 시간이 주어진다. 나름 합리적이라고 생각하는 금액을 적었는데도 막상 뚜껑을 열고 보면 나홀로 참여했거나, 경쟁자가 있어도 뒤돌아보니 잘 보이지 않을 정도로 높게 적어낸 경험이 있을 것이다.

누구나 2등과 근접한 가격에서 낙찰받길 원한다. 그러나 경매 고수도 이 두 가지를 충족하기가 쉬운 일이 아니다.

경매는 낙찰이 돼야 원하는 바를 이룰 수 있다는 점 때문에 입찰가 산정시 조바심이라는 비합리적인 구조가 끼어드는 경우가 있다.

경매는 한 달에 한 번 진행을 원칙으로 하는데 1회 유찰될 때마다 20%(일부 법원은 30%)씩 떨어진다.

지난달에 아무도 참여하지 않았다는 것은 그 가격이 참여자에게 매력이 없었기 때문이다. 경매는 매매와 달리 점유자 등 뒤처리 권리관계에 따른 비용과 시간을 감안해야 하기 때문이다.

그러나 경매시장을 들여다보면 헷갈리는 경우가 있다. ‘시세보다 싸게 사기’가 아닌 ‘낙찰받기’위해 경매를 하는 사람들 때문이다.

경매계에 회자되는 것들 중에 ‘당신이 특정 물건을 낙찰받기 원한다면 전 유찰가를 넘겨라’라는 말이 있다.

지난 17일 고양시 일산동구 장항동에 있는 오피스텔 108㎡가 4억5000만원에서 반토막난 2억2050만원에 경매로 나왔다. 7명이 경합을 벌여 전 유찰가(3억1500만원)를 훌쩍 넘긴 3억6000만원에 팔렸다.

문제는 위 사례와 같은 유찰가를 넘기라는 명제가 부동산 시장 상승기에는 적실성이 있지만, 요즘처럼 하강 국면에는 제한적으로 사용해야 할 ‘전가의 보도’인데도 일부 참여자들이 환경 변화에 아랑곳하지 않고 적용하고 있다는 점이다.

우리가 고가 낙찰을 경계해야 할 또 하나 이유는 세상이 변하고 있기 때문이다. 우리는 지금 부동산 시장의 전환기에 서 있다.

지난 10년은 다소 무리수를 두더라도 매수 자체가 부를 안겨주는 시대였다면, 앞으로는 임대가 시장을 지배할 것이다. 주거형 부동산에서 수익형 부동산으로 투자 패러다임이 변하고 있다. 부동산을 통해 시세 차익을 얻기가 갈수록 힘들고 어려워지는 시대에 접어들었다는 점이다.

이미 변화가 시작됐으며 그 변화의 단초는 2010년에 촉발된 전세난에서 찾을 수 있다.

집주인이 전세 보증금에서 얻을 수 있는 재투자의 기회비용을 포기하고 보증부 월세를 선호한다는 것은 더 이상 집값 상승을 기대하기 어렵다는 방증이다. 우리가 가능한 한 매각가를 낮춰야 하는 가장 큰 이유다.

경매에 대한 두 번째 오해는 물건에 대한 편견이다.

경매 참여자는 많은데 쓸만한 물건이 없다고 푸념을 한다. 정말 경매시장에는 좋은 물건이 없는 것일까?

결코 그렇지 않다. 오히려 물건이 너무 많아 걱정이다.

지난해 신건만 10만7800여건이 유입되었다. 재고 물건을 포함하면 연 26만7000여건이나 된다.

물건이 부족한 것이 아니라 너무 많은데 본인만 알아보지 못한다는 점이 탈이라고 할까?

누구나 제한 없이 경매할 수 있도록 법과 제도가 정비되었다. 진짜 문제는 경매 대중화가 아니라 지속적인 관심과 자기만의 특기(주지역과 주종목)가 요구되는 시대에 살고 있다는 점을 기억하고 실행에 옮기느냐다.