'깡통전세' 우려되는 지역은 어디?...전남 광양 등 12곳 전세가율 80%↑

아파트 전세가율 변동 추이 [자료=리얼투데이]

전국 아파트 전세시장의 안전성이 꾸준히 개선되고 있음에도, 일부 지방 중소도시에선 '깡통전세' 우려가 여전한 것으로 나타났다. 전남 광양 등 전국 중소도시 12곳에서 전세가율이 80%를 넘어서며 이런 우려를 키웠다.

7일 한국부동산원의 아파트 전세가율 통계에 따르면, 올해 1분기 전국의 전세가율은 68.9%를 기록했다. 지난해 1분기 당시 70.4%에서 꾸준히 우하향하고 있는 수치다. 이는 전국의 아파트 전세시장이 안정세를 보이고 있음을 뜻한다. 

전세가율이란 매매가격 대비 전셋값의 비율을 의미한다. 일례로 아파트의 매매가격은 1억원인데 전세금이 7000만원이라면 전세가율은 70% 수준이다. 전세가율이 높을수록 전세 보증금과 매매가의 차이가 작은 것으로 해석할 수 있다.  

일반적으로 시장에선 전세가율이 높을 경우 갭투자에 유리하다고 평가한다. 갭투자는 시세차익을 목적으로 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 따라서 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 적을수록 갭투자에 유리해진다. 보유자산이 적어도 집을 구매할 수 있기 때문이다. 

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최근에는 이를 활용해 시세차익 목적의 투자자뿐 아니라 실수요자의 내 집 마련 수단으로 활용되기도 한다. 이런 측면에선 전세가율이 낮아질수록 갭투자가 어려워진다고 볼 수 있지만, 반대로 전세가율이 지나치면 높은 것 역시 깡통전세의 위험성을 높일 수도 있다. 

깡통전세란 전셋값이 집값을 넘어서거나 거의 비슷한 수준이라 향후 전세 보증금을 떼일 가능성이 있는 상태를 말한다. 임대인(소유주)이 자산이 부족한데도 무리하게 투자한 것이다. 따라서 임대인이 주택을 매도하거나 대출금을 상환하지 못해 경매절차가 진행된다면 세입자는 전세보증금 회수가 어려워질 수도 있다. 

이에 대해 부동산 리서치업체 리얼투데이 관계자는 "업계에선 통상적으로 전세가율이 70%을 넘어서면 위험하다고 본다"면서 "주택가격이 떨어지고 경매까지 집행된다면 원금 손실 가능성이 커지기 때문"이라고 설명했다. 

특히 리얼투데이는 해당 통계를 별도로 분석한 결과 전국 아파트의 평균 전세가율이 안정세를 보이고 있음에도 지역별로 차이가 있다는 점도 지적했다. 

수도권 전세가율의 경우, 지난 2019년 1분기 처음으로 70% 아래로 내려온 후 올 1분기에는 63.6%까지 꾸준히 우하향 중이다. 반면 지방의 더욱 작은 지역일수록 전세가율은 여전히 높은 수준을 보이고 있다. 올 1분기 지방 5대 광역시와 세종시의 경우 70% 초반대로 수도권보다 일부 높은 정도였다. 이들 지역의 전세가율은 2019년 1월 72.7%에서 올 1분기 70.7%로 안정 추세를 유지했다. 

하지만 8개도 지역(기타 지방)의 평균 전세가율은 80%에 육박하는 수준에서 크게 낮아지지 않고 있다. 지난 1분기 기타 지방의 전세가율은 77.1%로, 2019년 1분기(77.2%)와 큰 차이를 보이지 않는다. 

시도별로 전세가율이 가장 높은 지역은 79.0%를 기록한 전북이었다. 뒤를 이어 △경북 78.8% △충남 78.8% △충북 77.9% △전남 77.4% △강원 77.0% 등이었다. 특히 지방 중소도시에선 전세가율이 80%를 넘은 경우도 12곳에 달했다. △전남 광양이 84.9%로 가장 높았으며 △경기 여주 84.2% △충남 당진 83.4% △전남 목포 83.3% △경북 포항 82.6% △충남 서산 82.6% △강원 춘천 82.6% 순이었다. 

리얼투데이 관계자는 "전세가율이 80%를 넘어서면 깡통주택으로 전락할 가능성이 크므로 계약을 피하는 것이 좋다"면서 "이 경우 깡통전세와 전세보증금 손실에 대한 부담을 덜 수 있기 때문에 차라리 매매나 신규 분양 등을 고려하는 것이 나을 수도 있다"고 부연했다. 
 

서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]