물가 상승률보다 저금리...부동산 투자로 마이너스 자본 탈출하려면

서울 영등포구 '여의도리슈빌ds' 오피스텔[사진 = 동성건설]

"물가상승률도 낮지만, 그보다 금리가 더 낮은 세상이다. 은행에 돈을 가만히 넣어뒀을 뿐인데, 자본이 마이너스가 되는 일이 생길 수 있다." (부동산 투자전문가 J씨)

한국은행이 지난달 28일 기준금리를 0.50%까지 내렸다. 지난 3월 1.25%였던 금리를 0.75%까지 끌어내린 데 이어 두 번째 금리인하 단행이다. 기준금리가 대폭 내리면서, 시중은행 예적금 금리도 '0%대'로 떨어질 거란 전망이 많다.

통장에 돈을 예치하기만 해도 배가 부른 시대는 지났다. 코로나19로 경기가 악화일로지만, 이럴 때일수록 자본을 굴릴 돌파구를 찾는 게 더욱 중요해졌다.

전문가들은 주택시장 규제가 완화될 줄 모르는 상황에서, 입지·수요가 받쳐주고 레버리지 극대화가 가능한 '수익형 부동산'은 나쁘지 않은 대안이라고 말한다. 다만 언택트(비대면) 소비가 늘고 있고 코로나19가 끝난 뒤에도 이런 흐름은 계속될 거란 전망이 많은 만큼, 상업시설보다는 오피스텔, 혹은 소형 오피스를 주목하는 게 좋다는 조언이다. 부동산 컨설팅 전문가들은 최근 상가공실로 어려움을 겪는 고객들이 많다고 입을 모은다.

이상혁 더케이컨설팅 상업용부동산센터장은 "흔히 수익형 부동산은 대출한도가 70%~80% 정도라고 얘기하지만 아무리 금리가 낮아도 대출비중을 높게 가져가기엔 위험하다"며 "상가의 경우 공실이 1년만 이어져도 감당하기 어렵다는 리스크가 있고, 회전율이 높은 오피스텔은 비교적 괜찮은 편"이라고 했다. 또 "통상 대출비중은 30% 이내로 잡으라 조언한다"고도 했다.

오피스텔은 지식산업센터 등 여타 수익형 부동산에 비해 그동안 오름폭이 크지 않다는 점도 하나의 장점으로 꼽혔다.

이 센터장은 "오피스텔은 투자자들이 무리없이 접근하기에 좋은 가격대다. 아직 과도하게 가격이 올랐다고 볼 수 없다"며 "지식산업센터 같은 경우 분양가든 매매가든 예전보다 가파르게 올랐다"고 했다.

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지식산업센터는 그간 가격 오름폭이 크다는 단점이 있지만, 규제를 비껴간 데 더해 각종 혜택이 주어지는 경우가 많다는 전언이다. 혜택을 받으려면 업종을 가려받아야 하는 등 선결조건이 있지만, 2%~3%대 금리는 충분히 매력적이라는 평가다.

지식산업센터 시행사 관계자 진모씨는 "지식산업센터는 특혜를 받을 수 있는 업종에 임대했다는 증거만 대면 저리의 중소기업 기금대출을 받을 수 있고, 개인 신용도에 따라 다르긴 하겠지만 담보인정비율 또한 최대 80%로 높은 편"이라고 했다.

다만 대체상품이 많아지고 있다는 점은 감안해야 한다는 조언도 있다. 수도권에 오피스텔을 여러 채 소유하고 있는 투자전문가 J씨는 "은행 예적금만 믿다가 자본이 마이너스가 될 수 있는 지금 같은 때, 투자처를 찾는 건 중요한 일"이라면서도 "지식산업센터 투자는 유의할 필요가 있다"며 "최근 공유오피스 등이 늘어나면서 대안이 많아졌다"고 했다.

대기업보단 몸집이 작은 스타트업·벤처가 태동하기 쉬운 만큼, 덩어리가 큰 물건보단 작은 오피스를 주목하라고 했다. 조 연구원은 "코로나19 영향으로 상가시장 분위기가 좋지 않다. 지식산업센터 내 저층부 상가는 특히 위험하다"며 "최근 1인기업, 소규모기업이 계속 늘고 있어 소형 오피스를 추천하고 싶다. 예전에는 대형 사무실이 임대가 잘됐는데 최근들어 섹션오피스나 소형오피스 수요가 꾸준하다. 투자진입장벽도 낮다"고 했다. 

수익형 부동산은 주택보다 시장에 경쟁자가 많지 않은 만큼, 낮은 낙찰가율을 기대할 수 있는 경매를 노리는 것도 한 방법이라는 설명이다.

이 센터장은 "아파트는 그런 경우가 별로 없지만, 상업시설따위는 낙찰가율이 50%~60%선인 경우가 지금도 있다"며 "이런 경우 경락대출이 100% 가능한 경우도 있다. 담보가치는 낙찰가가 아니라, 시세로 따지는 것이기 때문"이라고 했다.