[재테크] 강남 보금자리 심층분석.. 커트라인 최고 2천만원 이상

(아주경제 유희석 기자) 오는 20일 신혼부부 특별공급을 시작으로 본격적인 본청약 일정에 돌입하는 서울시 강남권 보금자리주택에 대한 관심이 높아지고 있다.

주변 시세에 비해 훨씬 저렴한 가격으로 '로또'라는 말까지 나오고 있는 상황에서 청약 경쟁률은 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. 이에 18일 부동산정보업체 부동산1번지는 강남권 보금자리주택을 심층 분석하고 당첨 커트라인 등을 전망했다.

◆ 송파 생활권인 강남지구

서울 강남지구는 대모산 남쪽에 위치한 곳으로 주변이 녹지와 산으로 둘러싸여 쾌적한 주거환경을 자랑하는 곳이다.

이번에 공급되는 물량은 전용 59~84㎡ 총 273가구로 강남에서도 거의 유일한 신도시급 택지지구라는 점에서 그전부터 꾸준히 관심을 끌었던 지역이다. 다만, 지하철 2호선 수서역이 마을버스를 타면 5분 이내 이동할 수 있지만 걸어서 이동하기에는 약간 먼 거리다.

지구 북측으로 헌릉로 및 밤고개 길, 동측으로는 서울외곽순환도로(송파IC), 서측으로는 분당~내곡간 도시고속화도로(내곡IC)가 개설되어 있다.

사전예약 당시 분양가는 1064만~1176만원이었으며, 당첨 커트라인은 1265만~1754만원으로 집계됐다. 본 청약 역시 분양가가 큰 차이를 보이지 않을 것으로 전망된다. 사전예약 당시 경쟁률은 84㎡가 3.2대 1로 가장 높았다. 그러나 중심상권접근이 불편하며, 전매제한 최장 10년이어서 당장 시세차익을 기대하긴 힘들다.

◆ 작은 규모의 서초지구

세곡지구와 함께 강남권에 공급되는 강남 서초 보금자리주택은 서초구 우면동과 과천시 주암동 일원에 조성되는 단지로 전용 59~84㎡ 총 385가구가 공급된다.

양재IC와 가까워 강남권 진입이 수월한 입지적 특징으로 인해 보금자리주택 지정 후 관심도가 높은 곳이다. 특히 강남순환고속도로와 인접해 있어 서울 서남권으로의 접근성이 높고 과천~우면산간 고속화도로 이용이 쉬워 우면산 터널을 통해 강남 중심권 이동이 편리하다.

지하철 4호선 선바위역과 경부고속도로 양재 나들목이 가까우며, 우면산, 관악산, 청계산, 서울대공원이 인근에 위치해 있다.

사전예약 당시 일반공급 당첨 커트라인은 1200만~1556만원이었고 경쟁률은 전용 84㎡가 3.2대1을 기록했다. 강남지구와 마찬가지로 전매제한으로 인해 시세차익을 단기간에 누릴 수 없지만 가격은 주변시세와 비슷한 수준까지 상승할 가능성이 높다. 현재 우면동의 경우 3.3㎡당 2285만선이다.

◆ 본청약 일정은?

본청약은 오는 20일 신혼부부 특별공급을 시작으로 일반에 공급된다. 물량은 총 658가구지만 사전예약 당첨자 중 미신청자가 있으며 더 늘어난다.

서울 강남지구 본청약 분양가는 기준층을 기준으로 3.3㎡ 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원으로 확정됐다. 이는 사전예약 시 추청분양가(3.3㎡당 1030만~1050만원)보다 10%가량 낮아진 것이다.

이번 본청약은 청약과열현상이 빚어질 것으로 예측된다. 이에 청약통장 불입액으로 결정되는 당첨커트라인도 높아질 것으로 보여 무조건 청약저축 납입액이 높은 사람이 유리하다.

당첨커트라인은 사전예약 당시 강남지구 59㎡ 1265만원, 74㎡ 1202만원, 84㎡1754만원 이었으며, 서초지구는 59㎡1315만원 74㎡ 1200만원, 84㎡1556만원으로 집계됐다. 그러나 이번에는 더욱 높아질 것으로 보여 84㎡기준으로 보면 2000만원을 상회할 것으로 전망된다.

◆ 청약 전략은?

강남지구는 서울시에 50% 서울 외 수도권(경기, 인천)거주자도 청약가능 하지만 서초우면지구는 공급가구의 100%를 서울과 과천시에 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급하므로 수도권 거주자는 청약할 수 없어 불입액이 적은 서울과 과천거주자는 서초우면지구를 노리는 것이 유리하다.

또 3자녀 신혼부부, 생애최초, 노부모부양 등 특별공급은 중복신청되지 않으나 특별공급과 일반공급은 중복신 청가능하다. 특별공급은 대상자격 조건이 까다롭기 때문에 일반공급보다 커트라인이 낮아 조건이 충족된다는 특별공급을 노리는 것이 좋다.

특히, 신혼부부 및 생애최초 특별공급의 경우 소득기준뿐만 아니라 부동산, 자동차 등 자산기준도 적용되므로 당첨되고도 자격요건을 총족하지 못해 부적격 처리되는 일이 없도록 본인의 신청자격 여부에 대해 미리 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

사전예약 당첨자는 반드시 본청약을 신청해 청약의사를 확인해야 한다. 무주택 세대주 요건을 갖추고 분양전환되는 임대주택을 포함 다른 분양주택에 당첨된 사실이 없어야 본청약 당첨 및 계약체결이 가능하다.