(2010년 전망) ①재개발·재건축시장

새해들어 서울 강남재건축 아파트가 가파를 상승세를 보이고 있는 반면 신규 분양시장은 특정지역을 제외하고는 수도권에서조차 서서히 힘을 잃어가고 있다. 주택거래 역시 여전히 부진한 가운데 전세값 오름세는 계속되면서 서민들의 어려움은 가중되고 있는 반면 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장도 아직까지는 긴 겨울잠에서 깨어지 못하고 있다. 5회에 걸쳐 2010년 분야별 주택시장과 공모형PF 시장에 대해 알아본다.

①재개발·재건축시장

올해 재개발·재건축 시장 기상도는 대체적으로 '맑음'이다. 하지만 곳곳에 복병이 숨어 있어 사전 충분한 시장조사나 정보를 통해 대비해야 할 것으로 보인다.

올해 재개발·재건축 시장은 정부의 규제완화정책에 힘입어 인·허가 등 행정절차가 마무리되는 단지를 중심으로 활기를 띨 것으로 예측되고 있다. 특히 서울에서 신규 공급되는 아파트가 재개발·재건축을 제외하고는 거의 없다는 것도 향후 시장 전망을 밝게 해주고 있다.

재개발시장은 서울시의 재개발 규제 완화에 따른 수익성 개선 기대감으로 투자자들의 관심이 높아질 전망이다. 일반 주택재개발구역의 용적률을 20% 상향 조정하는 대신 60㎡ 이하 소형주택을 지어 일반분양이 가능하도록 했다. 하지만 이미 정비계획안이 확정된 구역은 건축계획 재심의를 거쳐야 하기 때문에 시간과 비용이 더 들어갈 수 있다. 따라서 아직 정비계획안이 확정되지 않은 초기 사업장이 유리하다.

전문가들은 도심 주택공급이 부족한 만큼 역세권 등 입지가 뛰어난 재개발지역은 높은 분양가에도 불구하고 분양이 성공적으로 이뤄질 가능성이 높기 때문에 이에 대한 관심을 가질 필요가 있다고 조언하고 있다.

김규정 부동산114부장은 "주택재개발구역 용적률 상향 조정이 되면서 각 사업장별로 사업추진 속도를 내고 있는 것으로 알고 있다"며 "투자금액이 많으면 관리처분 단계에 있는 사업자을 중심으로, 상대적으로 여유자금이 부족하다면 예정지역을 공략하는 것도 한 방법"이라고 말했다.

재건축 역시 서울시가 추진하고 있는 한강르네상스 프로젝트에 힘입어 올해도 강세가 이어질 전망이다. 강남권 재건축 단지들의 사업추진 속도가 빨라지는 있다는 점도 호재다.

강동구 둔촌주공아파트와 송파구 잠실주공5단지, 강남구 개포동 주공아파트 등이 지난해 연말을 기점으로 새해들어서도 강세를 보이는 것도 바로 이 때문이다.

대치동 은마아파트 안전진단 결과가 당초 1월에서 3월 이후로 미뤄지는 등 부분적인 변수가 있기는 하지만 재개발에 비해서는 상대적으로 전망이 밝은 편이다.

강남 못지않게 주목해야 할 곳은 역시 한강변이다. 한강 공공성회복에 따라 전략정비구역(성수·이촌·압구정·여의도·합정)과 유도정비구역(망원·당산·반포·자양·잠실)으로 지정된 곳이 눈에 띄는 곳이다.  

박원갑 부동산1번지 대표는 "갈수록 특정지역 쏠림현상이 심화될 가능성이 높다"면서 "한강르네상스 계획에 따라 본격적으로 개발이 이뤄지는 한강변 일대가 투자자의 이목을 집중시킬 것"이라고 예상했다.

하지만 재개발·재건축 모두  '정비구역 지정 전에 설립된 추진위는 위법'이라는 최근 대법원 판결이 변수로 작용할 가능성도 있다. 개발에 반대하는 주민들이 절차에 문제가 있다는 이유로 소송을 제기할 경우 추진위가 패소할 가능성이 높기 때문이다. 그렇게 되면 정비사업이 다시 원점에서 시작될 수 밖에 없기 때문에 사업추진 속도가 상대적으로 늦어질 수 밖에 없다.

현재 대상이 되는 사업장은 지난 2003년 7월부터 2009년 2월까지 설립된 재개발·재건축 추진위원회 가운데 약 80%인 600여곳이 대상이 되는 것으로 추정되고 있다. 따라서 조합원간 마찰이 있는 곳은 경우에 따라 사업추진이 의외로 더딜 수 있기 때문에 주의해야 한다는 지적이다.

건설사들의 재개발·재건축 사업 수주전도 그 어느 때 보다 치열해질 전망이다. 분양시장이 살아나고 있다고는 하지만 아직도 서울이나 수원광교, 인천 청라 등 일부 특정지역을 제외하고는 힘든 상황에서 상대적으로 재개발·재건축에 매달리고 있기 때문이다.

아직까지 올해 구체적인 수주목표는 제시하고 있지 않지만 대부분 지난해 수준 보다 높게 설정할 것으로 알려지고 있다.

아주경제= 김영배 기자 [e-mail]
(아주경제=ajnews.co.kr) 무단전재 배포금지