中 부동산 거품이라고?...업계 전망은 '맑음'

지난 2005~2007년 사이 중국에서 활동하는 10개 외자 부동산 기업은 중국에서의 총자산이 평균 34.2% 증가했다. 
 
특히 2007년 총자산의 증가폭은 35.8%에 이르며 총자산 평균 규모는 2005년의 163억 위안(약 2조4390억원)에서 2007년 276억 위안(약 4조1298억원)에 이른다.

이같은 수치는 중국 부동산 거시적 조정과 외자 규제의 정책 아래 외자 부동산기업이 중국 부동산 시장의 전망을 낙관적으로 보았음을 증명한다고 신화통신이 분석했다. 

부동산 시장 거품 우려
최근 상하이에서 열린 모델하우스 전시장에서 시민이 팜플렛을 보며 고심하고 있다.

통신은 최근 공개된  '2008년 중국 부동산 상장회사 10강(强) 연구보고'를 인용해 이같이 전했다. 이번달 중순 광다(光大)증권이 주최한 부동산업 투자회의에서 광다증권의 자오창(趙强) 부동산 애널리스트 역시 중국 주택가격이 30~40% 높게 책정되어있기는 하지만 심각한 거품은 없다고 주장했다.

그는 주택가격 수입비율이나 임대수익률 측면에서 보더라도 현재 중국 주택가격은 분명 높게 책정되어 있으나 그 정도가 심각하지 않다고 설명했다. 

자오 애널리스트는 연구결과에 따르면 집값을 측정하는 하나의 기준인 임대수익률은 2006년부터 하락세를 걷기 시작했고 2007년 3분기부터 임대수익율의 지나친 하락과 무위험수익률의 상승으로 주택가격 자체에 조정이 필요하게 됐다고 말했다.

현재 임대수익률이 포함된 주택가격은 매년 5.7%의 증가폭을 보였고 임대료는 매년 두 자리 수 이상의 속도로 성장을 보이고 있다.

만약 주택가격과 이자율이 안정된다면 2년 후 임대수익률은 무위험이자율을 새롭게 넘어서 정상 수치를 회복할 수 있게 되고 주택가격의 거품도 사라질 것이라고 자오 애널리스트는 설명했다.

자오 애널리스트는 현재 중국 부동산 시장의 조정추세가 상승 주기 가운데 단기 파동이라며 2007년의 급등으로 지금의 주택가격이 일정부분 거품이 생겼다고 말했다.

국제경험에 비춰 봤을 때 부동산 시장의 장기적 주기 평균은 18년으로 상승 최고점에 이르기 전 과도한 투기현상이 발생하게 된다.

만약 중국이 이 같은 법칙에 있어 예외가 아니라면 중국 부동산 시장은 아직 상승주기의 최고점을 찍지 않은 것으로 볼 수 있다고 그는 설명했다.

자오 애널리스트는 부동산이 경제에 끼치는 영향은 경제가 부동산에 가져오는 영향보다 크다며 안정된 경제발전에서 본다면 부동산 정책에 있어 조정 가능성이 존재한다고 말했다.

한편 중국 국가통계국의 발표에 따르면 5월 전국 부동산 개발 경기 지수는 4월에 비해 0.73% 포인트 감소한 103.34로 나타났다.

최신 중국 부동산 개발 경기지수 추이
<자료출처:중국국가통계국>

2007년 3월 이래 연속 8개월 상승했던 부동산개발경기지수는 같은해 12월부터 하락하기 시작해 올해 5월까지 6개월 연속 하락한 것이다.

비록 계속해서 수치가 하락하고 있지만 경기지수 100을 임계치로 봤을 때 아직까지는 경기가 심각한 위축 상태에 있지는 않은 것으로 볼 수 있다고 통신은 전했다.

통계에 따르면 올 해 1월부터 5월말까지 전국에서 완공된 부동산에 대한 개발 투자 규모는 9519억 위안으로 전년 동기 대비 24.3%가 증가한 것이지만 그 증가폭은 전월 대비 0.2% 포인트 감소한 것이다.

토지개발과 주택시공면적의 증가폭에 있어 모두 하락세가 나타났으며 올 들어 5개월간 전국 부동산 개발기업이 완성한 토지개발 면적은 4.3% 증가하고 그 증가폭은 1.6% 포인트 떨어졌다. 전국 주택시공면적은 24.9% 증가하고 그 증가폭 역시 0.5% 포인트 하락했다.

국가발전개혁위원회와 국가통계국은 전국 70개 도시 주택 판매 가격은 5월 전년 동기대비 9.2% 올랐고 그 폭은 전월 대비 0.9% 포인트 감소한 것으로 나타났다고 밝혔다.

베이징스판(北京師範)대학 경제연구센터의 종웨이(鐘偉) 주임은 현재와 같은 수요상황에서 지금 같은 개발 리듬을 유지한다면 부동산 산업에 약 4000~5000억 위안의 자금 부족 현상이 나타날 것이라고 말했다.

종 주임은 2008년 보아오(博鰲) 부동산 포럼에서 발표한 ‘중국 부동산 금융 보고’에서 올해 1~4월 사이 새롭게 늘어난 개발대출이 비교적 많지만 개인들의 부동산 담보 대출이 현저하게 위축되어있는 상황에서 본다면 실제로 상업은행이 부동산 시장 자금 지원은 부족할 것으로 분석했다.

개발업체가 융자에 전력을 다하지 않는다면 시장수요도 현저하게 위축될 것이라고 전했다.

‘중국부동산금융보고’에 따르면 현재 중국 부동산시장의 분화와 조정이 만연한 가운데 토지비축이 상승하는 것과 동시에 매출가격이 상승하고 있고, 판매가 부진한 가운데 재건, 신축 물량이 늘고 있다.

개발대출금이 크게 늘어나는 반면 부동산담보대출은 줄어드는 상황이다.

종 주임은 개발업체들이 현재 개발 규모에서 15% 정도 규모를 줄여야 현금유통이 균형을 잡게 될 것이라고 말했다. 

오성민 기자 [e-mail]
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