(아주경제 박성대 기자) 주택거래 활성화를 위해서는 거래세 위주로 적용되는 부동산 세제 시스템도 개선해야 한다는 지적이 나오고 있다.

정부는 그 동안 양도소득세 규제와 완화라는 카드를 가지고 집값 흐름을 조절해왔다. 집값이 급등하면 1가구 다주택자 중과세 도입 등의 방법으로 수요를 억제하고, 미분양 주택 재고가 증가하는 주택경기 불황기에는 양도세를 완화했다.

지난 ‘5·1 대책’가운데 주택거래 활성화를 위한 대책의 핵심도 결국 서울·과천 및 수도권 1기 신도시에서 거주 요건 2년을 채우지 않아도 1가구 1주택 양도세 비과세를 인정해주겠다는 내용의 양도세 완화 카드였다.

하지만 이 같은 거래세 위주의 부동산 세제 시스템에 의한 부동산 세제 정책은 주택 소유주 개인의 과도한 부담은 물론 거래시장 경색까지 초래하고 있다는 것이 전문가들의 진단이다.

특히 고가주택으로 구분되는 ‘9억원 초과‘ 주택을 소유하거나 다주주택자’들의 경우, 주택 규모나 질에 관계없이 세금폭탄을 떠안고 있는 게 현실이다.

같은 1가구 1주택자라 할지라도 양도가액이 9억원을 초과할 경우, 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액 가운데 9억원 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 소득으로 잡혀 세금을 부과해야 된다.

한 부동산 공인중개 관계자는 “현행 제도상 9억원은 각종 규제가 적용되는지의 여부를 결정하는 기준이지만 고가주택의 기준이 9억원으로 정해진 이유가 모호한 것은 사실”이라고 말했다.

한양대 이창무 도시공학과 교수도 “고가주택 기준이 개인 소비를 통제하는 것이라면 역할을 할 수 있지만 그렇지 못하고 있는 상황”이라고 말했다.

다주택자의 경우 현재 재산세, 양도세는 물론이고 종합부동산세까지 지역이나 주택 수에 따라 중과세 적용대상이다. 특히 1가구 3주택자는 보유기간에 따라 최대 60%까지 양도세가 중과세된다. 최근 발생한 전세대란이 다주택 보유자에 대한 과도한 양도세 부과가 가장 큰 영향을 끼쳤다는 분석이 나올 정도다.

이에 최근 매매가 아닌 임대로 몰리고 있는 주거수요에 따라 주택공급의 1차적 투자자인 다주택자의 임대공급을 늘리기 위해 다주택자 중과세 시스템을 풀어야 한다는 의견이 나오고 있다.

단기적으로는 임대기간에 따른 양도소득세의 차등과세 또는 감면부터 장기적으로는 다주택자에 대한 중과세 규정과 종합부동산세의 전면적인 폐지 등이 필요하다는 것이다.

이 교수는 “기업화된 임대사업자가 없는 우리나라의 현실상 다주택자가 공급을 해줘야한다”며 “이를 위해 임대사업을 할 수 있는 적정 수입을 보장하는 차원에서 양도소득세 폐지가 필요하다”고 지적했다.

이 교수는 다만 “투기에 대한 대안으로 임대소득에 대한 적정과세를 실질적으로 집행할 필요가 있다”고 말했다.